Tout ce qu’il faut savoir sur la rupture indivision

Dernière mise à jour : 12 juin 2023

La rupture d'indivision est une procédure judiciaire en France qui permet aux personnes en situation d’indivision (indivisaires) d'un bien immobilier de mettre fin à leur copropriété et de diviser le bien entre elles. Cette procédure peut être entreprise pour diverses raisons, notamment en cas de désaccord entre les indivisaires sur l'utilisation ou la gestion du bien, ou lorsque l'un d’eux souhaite vendre sa part du bien. Bien que la rupture d'indivision puisse être coûteuse et complexe, elle peut être nécessaire pour permettre à chaque indivisaire de prendre le contrôle de sa part du bien.

Afin de vous permettre d’y voir plus clair en matière de rupture indivision, voici tout ce qu’il faut savoir sur le processus de rupture d'indivision en France, les situations qui peuvent amener à entreprendre cette procédure, les alternatives existantes et comment les coûts liés à cette situation sont généralement répartis. Nous fournirons également des conseils pratiques pour ceux qui envisagent de rompre leur indivision.

Pour en savoir plus consultez notre article Sortir de l’indivision

Les situations qui peuvent déboucher sur une rupture d’indivision

Il existe plusieurs situations qui peuvent amener à entreprendre une rupture d'indivision. Les plus fréquentes sont :

Désaccord entre les indivisaires ou conflits de gestion : Si les propriétaires ne sont pas d'accord sur l'utilisation ou la gestion du bien, ils peuvent décider de le vendre ou de le diviser.
Vente du bien : Les propriétaires peuvent souhaiter vendre le bien pour répartir les fonds entre eux.
Décès d'un copropriétaire : La succession d'un copropriétaire peut nécessiter la vente ou la division du bien pour répartir les fonds entre les héritiers.
Fin de l'indivision : Les indivisaires peuvent décider de mettre fin à l'indivision pour avoir chacun leur propre bien immobilier.

Quelles alternatives envisager avant d’entreprendre une rupture indivision ?

Bien que dans de nombreux cas la rupture indivision soit la solution la plus logique, il n’en reste pas moins qu’il s’agit d’une procédure particulièrement complexe et relativement coûteuse. Ainsi, il pourra être conseillé d’envisager toutes les alternatives possibles avant d’entreprendre une telle action.

Parmi les solutions tierce, il sera par exemple possible de trouver un accord entre les parties engagées. En mettant en place une entente quant à la gestion du bien, il sera ainsi possible d’éviter d’engager la procédure de rupture indivision, tout en continuant à jouir pleinement des avantages de la propriété partagée du bien. Autre possibilité, placer le bien concerné en fiducie, ce qui permet de gérer le bien sans avoir à le diviser. Enfin, il sera possible de convenir d’un contrat de cogestion, plus communément appelé contrat d’indivision légale, qui permet de formaliser le rôle et la position de chacun des indivisaires dans la gestion du bien partagé.

Dans le cas où la communication n’est pas envisageable, il sera possible de faire appel à une tierce personne, comme un avocat ou un notaire, qui pourra agir comme agent de liaison entre les différentes parties.

La procédure de rupture indivision étape par étape

Dans le cas où aucun compromis ne pourra être trouvé, engager la procédure de rupture indivision est nécessaire. Il s’agit d’une action relativement complexe, qui demande de respecter des étapes clairement établies légalement. Ces étapes sont :

Accord entre les indivisaires

Si les copropriétaires peuvent s'entendre sur la répartition des fonds ou sur la division physique du bien, ils peuvent signer une convention de rupture d'indivision.

Demande judiciaire

Si les indivisaires ne peuvent pas s'entendre, l'un d'entre eux peut saisir les tribunaux pour demander une décision judiciaire.

Notification

Le tribunal notifie les indivisaires de la demande et leur donne la possibilité de produire des arguments en leur faveur.

Audience

Une audience aura lieu où les parties concernées pourront présenter leurs arguments devant un juge.

Décision judiciaire

Le juge rendra une décision sur la manière de diviser ou de vendre le bien. La décision peut inclure la vente forcée du bien ou sa division physique.

Exécution de la décision

La décision judiciaire sera exécutée et le bien sera vendu ou divisé selon les modalités déterminées par le juge.

Quels sont les coûts liés à une rupture indivision et qui doit les assumer ?

Avant toute chose, il est important de noter que les coûts liés à une rupture indivision peuvent varier en fonction des circonstances spécifiques de chaque cas et il est donc recommandé de consulter un avocat ou un expert-comptable pour obtenir une estimation plus précise des coûts liés à une rupture d'indivision.

Quoi qu’il en soit, il faut garder à l’esprit lorsqu’une procédure de rupture indivision est engagée que les coûts qui y sont liés sont généralement répartis entre les indivisaires en fonction de leur part de propriété dans le bien. Cela signifie que chaque copropriétaire est responsable de sa part des frais liés à la vente ou à la division du bien, tels que les frais d'avocat, les frais de notaire, les frais d'expertise immobilière, etc.