Mieux comprendre l’univers de l’immeuble locatif

Dernière mise à jour : 12 juin 2023

Apparu au XVIIIe siècle au moment de la restauration Haussmanienne, l’immeuble locatif ou immeuble de rapport, appelé alors immeuble à loyer, désigne un type spécifique de bien immobilier. Dans les faits, il s’agit ici de proposer à un investisseur d’acquérir un immeuble dans son intégralité, en incluant les locaux à but d’habitation et de commerce qui s’y trouvent. Afin de vous permettre de mieux comprendre le monde de l’immeuble locatif, voici un petit guide pratique qui en révèle les principes fondamentaux.

Pour en savoir plus consultez notre article Gestion d’immeubles locatifs

Immeuble locatif : définition et avantages

Afin de donner une définition la plus juste possible de ce qu’est un immeuble locatif, le plus simple est encore d’en expliquer le fonctionnement. En devenant propriétaire d’un immeuble locatif, un investisseur pourra générer de manière passive un revenu à hauteur de la somme de l’ensemble des loyers versés par les occupants. En effet, un immeuble de rapport est constitué d’un ensemble de lots, pouvant servir aussi bien à l’habitation qu’à la pratique d’une activité professionnelle. Ce faisant, le propriétaire d’un immeuble locatif est seul maître à bord, et pourra décider du montant des loyers, de la politique interne, des règles qui régissent les parties communes, etc.

En fonction de la taille de l’immeuble locatif et du nombre de logements et commerces qu’il contient, la gestion d’un tel bien pourra demander du temps et de l’énergie à son propriétaire. Aussi, il sera parfois conseillé de faire appel à un gestionnaire extérieur, afin de gérer en votre nom la mise en place d’annonces de recherche de locataire, l’organisation des visites ou encore le suivi des éventuelles demandes et exigences des locataires.

Le principal avantage que l’on pourra mettre en avant lors de l’obtention d’un immeuble locatif se résume à la chose suivante : dans le cas où un investisseur souhaite générer un revenu important en achetant plusieurs biens immobiliers, il pourra ici concentrer son attention sur un seul lieu, et réduira au moment de l’achat les diverses formalités et frais d’acquisition à une seule et même transaction.

Acheter un immeuble locatif vide ou occupé ?

En fonction des offres du marché, il pourra arriver d’avoir à faire son choix entre trois types d’immeubles locatifs : les immeubles vides, les immeubles occupés, et les immeubles mixtes (une partie des lots est vide, l’autre occupée). En fonction de vos projets, choisir le type d’immeuble qui vous convient est extrêmement important. Voici ce qu’il faut retenir de ces différents scénarios :

Immeubles occupés : ce type d’immeubles est le plus rassurant pour les banques au moment de faire une demande de prêt. En effet, vous pourrez dès le dépôt de votre dossier donner une estimation juste de votre retour sur investissement de manière mensuelle, en additionnant les loyers actuellement en place. Plus encore, des bails locatifs sont d’ores et déjà mis en place, et vous pourrez avoir une visibilité sur la solvabilité de vos locataires.

Immeubles vides : ce scénario sera le plus intéressant si vous envisagez d’effectuer des travaux de rénovation importants ou un réaménagement des surfaces locatives. Vous n’aurez en effet aucune restriction quant au bruit et aux allers et venus des ouvriers et pourrez adapter le type de lots en fonction de la demande locative la plus forte dans la zone géographique concernée, ce qui permettra d’en augmenter la valeur locative globale de l’immeuble. Notons toutefois que ce scénario s’inscrit comme un investissement sur le long terme puisqu’aucun revenu ne pourra être dégagé de manière immédiate suite à l’acquisition, et une fois les travaux finis, il s’agira de trouver des occupants, ce qui peut parfois prendre du temps.

Immeubles mixtes : les immeubles mixtes sont les biens les plus intéressants dans le cas où des travaux mineurs doivent être menés dans l’immeuble. En effet, vous pourrez d’une part générer des revenus par les lots occupés, tout en effectuant des travaux de rénovation dans les lots vacants. Si des travaux ne sont pas nécessaires, cela vous permettra également d’avoir droit de regard sur les futurs occupants, ce qui pourra être important pour certains.