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Pour un non-initié, le terme “immeuble de rapport” peut s’avérer intimidant, en particulier lorsque de nombreux sites internet spécialisés conseillent ce type de bien pour débuter sa constitution d’un patrimoine immobilier. Pourtant, lorsque l’on s’intéresse de plus près aux biens immobiliers qui répondent à la définition d’immeuble de rapport, ou immeuble locatif, on remarque rapidement qu’il s’agit de biens variés, dont certains sont tout à fait abordables, même pour un débutant. Ainsi, afin de vous guider dans votre recherche d’un immeuble de rapport à vendre Paris, voici quelques notions à maîtriser avant de se lancer.
Pour en savoir plus, consultez notre article Investir dans un immeuble de rapport
Un immeuble de rapport, qu’est-ce que c’est ?
La définition exacte d’un immeuble de rapport est relativement simple : il s’agit d’un bien immobilier unique constitué d’un minimum de deux lots, dont le propriétaire propose une mise en location à des tiers. Ces lots pourront être des locaux d’habitation ou des locaux commerciaux, la seule condition étant que le propriétaire achète la construction dans son entièreté, caves, parties communes, parking intérieur ou extérieur compris.
Immeuble de rapport à vendre Paris : quel budget prévoir ?
Si les plus grands édifices peuvent atteindre des sommes très importantes à l’achat (plusieurs millions d’euros), en particulier s’ils sont neufs, entièrement rénovés, parfaitement adaptés à la demande locative ou encore entièrement loués, il reste des offres tout à fait accessibles pour les plus petites bourses. En effet, en concentrant sa recherche sur des zones à moindre tension, nécessitant des rénovations ou aménagement d’espaces pour correspondre à la demande, ou encore s’ils sont vides au moment de la vente, les prix d’achat pourront grandement diminuer, et seront notamment sujets à de belles négociations.
L’objectif étant pour un acquéreur de générer le plus grand bénéfice possible de son acquisition, en optant pour la stratégie la plus adaptée à chaque cas.
Tous les immeubles de rapport sont-ils bons à prendre ?
La réponse semble assez évidente, mais autant être clair : non, tous les immeubles de rapport ne valent pas le coup. Afin de mettre toutes les chances de votre côté et vous assurer un investissement rentable sécurisé, il convient de prendre en considération un ensemble de paramètres :
vérifier que la zone géographique où se situe l’immeuble de rapport est sujette à une demande élevée / constante en matière de location ;
vérifier que l’état général de l’immeuble est correct, et qu’aucune rénovation importante ne sera à prévoir prochainement (façade, toiture, fondations…) ;
se renseigner sur le quartier, et se rendre sur place à différents moments de la journée et de la semaine afin d’avoir une idée claire du type de voisinage ;
demander un historique des paiements des loyers au vendeur en cas de lots occupés au moment de la vente (des mauvais payeurs parmi les locataires serait problématique pour débuter correctement votre gestion de l’immeuble) ;
s’assurer que des transports en commun et l’ensemble des éléments essentiels à la vie quotidienne sont à proximité (supérette, parc, école, métro, bus, station vélib’...).
Comment estimer au mieux la valeur d’un immeuble de rapport à vendre Paris ?
Si l’investissement immobilier ne manque pas de charme, c’est sans aucun doute les immeubles de rapport et leur gestion qui méritent le plus l’attention des investisseurs visionnaires. Forts de nombreux avantages, ces biens sont également synonymes d’une rentabilité très élevée, à condition d’avoir pris le temps de miser sur l’immeuble de rapport à vendre Paris idéal.
Une question subsiste cependant : comment s’assurer que le prix de vente est juste, et quels sont les critères à considérer pour vérifier cela ?
Afin de répondre à cette question, il est essentiel de comprendre que ce qui donne sa valeur à un immeuble de location, c’est sa valeur locative. Pour définir cette dernière, il convient de prendre en considération les éléments suivants :
montant des loyers ;
indexation des loyers ;
typologie des différents lots qui composent l’immeuble ;
tension locative dans la zone géographique de l’immeuble ;
proximité avec les services et commerces essentiels ;
état global de l’immeuble ;
respect des normes énergétiques ;
vacance locative moyenne ;
…
Bref, vous l’aurez compris, plus un immeuble de rapport rassemble d’éléments qui assurent de sa rentabilité, plus sa valeur marchande grimpera. Il convient ainsi de réfléchir, au moment de votre recherche d’un immeuble de rapport à vendre Paris, quels sont les biens les plus intéressants, non pas au moment de l’achat, mais lorsque l’on observe leur potentiel. Quelques travaux et réaménagements pourront suffire dans certains cas à rendre un immeuble locatif particulièrement rentable (pendant sa gestion, mais également au moment de la revente), et donc intéressant sur le plan de l’investissement.
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