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Investir dans l’immobilier est une des méthodes préférées des Français, non sans raison. En tant que méthode sûre et stable de générer des bénéfices tout en constituant un patrimoine, l’investissement immobilier semble pour beaucoup inaccessible car bien trop coûteux, difficile à comprendre ou trop risqué. Pourtant, force est de constater que de nombreuses aides sont proposées sur internet afin de donner toutes les clefs aux débutants pour commencer leur vie d’investisseur.
Plus encore, contrairement à ce que l’on pourrait croire, il est aujourd’hui tout à fait possible d’investir dans l’immobilier, en particulier les immeubles de rapport, et ce sans aucun apport personnel. La preuve en est que près de 60% des prêts immobiliers pour des biens locatifs sont proposés sans apport de la part de l’investisseur. Une question doit alors brûler vos lèvres :
comment investir dans l’immobilier sans apport ? Toutes les réponses ici. Pour en savoir plus, consultez notre article Investir dans un immeuble de rapport
A quoi sert réellement l’apport personnel et pourquoi est-il demandé par les banques ?
Au moment d’investir, l’une des premières étapes du processus consiste à se tourner vers les établissements de prêt pour se renseigner sur la capacité d’emprunt. Cette étape, particulièrement importante, permet de définir la hauteur possible de l’investissement. Durant ce premier entretien, il est assez fréquent que l’on doive indiquer l’apport personnel que l’on est capable de fournir pour appuyer sa demande. Autre élément qui sera demandé, la présence d’une résidence principale déjà possédée et pour laquelle aucun prêt n’est encore à rembourser.
Bien que ces questions jouent un rôle important dans la prise de décision de l’établissement de prêt, en réalité, ne pas avoir d’apport personnel et ne pas être propriétaire n’entraîne pas nécessairement de refus de prêt.
En effet, la question de l’apport personnel est surtout importante pour un emprunt réalisé afin d’acheter un bien pour une utilisation personnelle. Il permettra de rembourser les frais de dossier et couvrira en priorité les intérêts générés par l’emprunt.
La propriété principale déjà remboursée rassure quant à elle votre intermédiaire sur le fait que vous ne pourrez pas engager de nouveau prêt tant que le prêt demandé ne sera pas remboursé. Il cherche ainsi à vérifier que vous ne regretterez pas votre emprunt dans les années à venir, à un moment où vos objectifs de vie pourraient avoir évolué.
Mais alors, si l’apport personnel et la présence d’une propriété principale déjà remboursée sont importants dans certains cas pour accéder à un prêt, pourquoi cela n’est-il pas le cas pour vous ? La réponse est simple : l’investissement que vous souhaitez réaliser est l’achat d’un immeuble de rapport, constitué de plusieurs biens, qui seront mis en location s’ils ne le sont pas déjà, et pourront donc générer une entrée d’argent sous la forme des loyers.
Ainsi, afin de demander un prêt sans apport personnel, il conviendra au préalable de vous assurer que l’objet de votre investissement génère suffisamment de revenus pour couvrir les frais bancaires, le paiement des intérêts, ainsi que tous les frais qui pourraient intervenir. Bien sûr, il ne s’agit pas là d’un cas où toutes les chances sont de votre côté sans que vous ayez à lever le petit doigt. Il sera en effet nécessaire de constituer un dossier complet incluant les raisons qui font de votre investissement quelque chose de sûr et réconfortant pour l’établissement de prêt.
Que faut-il inclure dans son dossier de demande de prêt pour investir dans l’immobilier ?
Pour rendre votre demande de prêt la plus rassurante possible pour votre banquier, de nombreux éléments sont à rassembler. Il s’agira en effet de réaliser une étude de marché complète, qui prend en compte de nombreux critères :
L’emplacement géographique
Il s’agit de l’élément le plus important pour constituer votre demande de prêt. En effet, choisir une ville à fort attrait locatif sera déterminant pour obtenir votre prêt sans apport personnel. Attention, grande ville ne veut pas forcément dire bonne ville pour investir, ou plutôt, la ville dans sa globalité n’est pas nécessairement intéressante pour un investissement locatif. Il sera en effet nécessaire de vous intéresser au cadre locatif de différents quartiers pour déterminer celui qui présente le plus d’avantages pour la suite de votre investissement.
Le cadre locatif de votre investissement immobilier
Il sera question de s’intéresser au type de logement le plus recherché par les habitants, et la vacance locative moyenne rencontrée. Bien sûr, il sera possible de prévoir des travaux d’aménagement pour permettre à votre investissement de s’adapter à la demande et ainsi augmenter sa rentabilité. Si cette possibilité existe, elle reste réservée à une demande de prêt avec apport personnel, car les travaux d’aménagement nécessiteront que les appartements ne soient pas loués au moment de l’achat. Ainsi, afin de mettre toutes les chances de votre côté, recherchez un emplacement géographique avec une population jeune, à la recherche de biens à louer accessibles. On pensera par exemple à la proximité avec des universités, des centres d’affaires, ou des zones à fort potentiel d’évolution.
Le calcul des charges liées au bien visé
Cette partie de votre dossier permettra d’attester de vos connaissances sur les taxes, impôts et autres charges qui seront directement liés au bien que vous souhaitez acheter. Cela permettra de rassurer votre interlocuteur en lui prouvant que vous avez parfaitement réfléchi à votre projet, et que vous serez à même de payer l’ensemble de ces frais. N’oubliez pas d’inclure dans cette considération des dépenses le remboursement du prêt et des intérêts contractés, ainsi que les frais d’acquisition (notaire). Pour un calcul complet, ne vous contentez pas de calculer les dépenses, mais prenez également en considération les bénéfices, en incluant les loyers. Plus le résultat sera positif, plus votre projet d’investissement aura des chances de voir le jour.
Le rendement locatif potentiel
Cette partie du dossier concernera votre projet sur les années à venir. Il s’agira de mettre en lumière les mesures que vous comptez mettre en place pour permettre aux loyers de rester stables, voire d’augmenter dans le temps, et ainsi de rentabiliser au mieux votre acquisition. Il pourra s’agir d’augmenter progressivement les loyer suite à des rénovations, proposer des location meublées, ou encore ajouter des services additionnels qui pourront être répercutés sur les loyers (accès wifi gratuit pour les résidents, mise en place d’une laverie d’immeuble, améliorer l’isolation pour réduire les dépenses énergétiques…).
La capacité à générer un investissement autofinancé
Le principe d’investissement autofinancé est ce que l’on pourrait appeler le scénario idéal pour un établissement de prêt. Il s’agit en effet de trouver un investissement qui, grâce aux loyers, couvre la totalité des charges et mensualités du prêt contracté. Il sera également important de pouvoir attester de votre capacité à générer une épargne parallèle grâce à votre activité professionnelle ou via d’autres possessions ou investissements. On parle alors d’effort à l’épargne. Bien que symbolique, cette épargne parallèle pourra jouer un rôle essentiel dans votre demande de prêt, puisqu’elle pourra permettre de couvrir une vacance locative qui se répercuterait sur votre investissement autofinancé.
Louer vide ou meublé, quelle différence pour le bailleur ?
Dans le cas où vous réussissez à obtenir votre prêt, il sera alors temps de vous intéresser à votre gestion locative, et plus précisément à l’offre que vous souhaitez mettre sur le marché locatif. L’un des éléments les plus importants, en particulier si vous souhaitez orienter vos locations vers des étudiants ou jeunes actifs, sera la question de meubler ou non les lots qui composent votre immeuble de rapport.
Cette question est particulièrement importante, puisqu’elle aura une répercussion directe sur le montant des loyers proposés, ainsi que sur la mise de départ, sans oublier sur la fiscalité qui suivra.
En effet, un bien locatif proposé meublé verra ses loyers augmenter de manière significative. Plus encore, s’il s’agit d’une ville étudiante, être capable de proposer un bien qui s’adapte aux besoins des étudiants et à leur mode de vie s’avèrera clé dans votre capacité à limiter autant que possible la vacance locative de vos biens. Attention toutefois à ne pas mettre en place des loyers trop importants, car aussi bien équipé que soit votre bien mis en location, s’il est trop cher, il ne trouvera pas preneur !
Autre élément à prendre en compte pour mettre en place une location meublée : l’achat des meubles et de l’électroménager. Bien que proposer un bien en location meublée ne vous oblige pas à installer la totalité des meubles de l’appartement, certains éléments essentiels devront être présents pour que le bien soit qualifié de bien meublé. Les éléments en question sont les suivants :
Literie avec couette ou couverture ;
Volets ou rideaux dans les chambres ;
Plaques de cuisson ;
Four ou four à micro-onde ;
Réfrigérateur ;
Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6° ;
Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
Ustensiles de cuisine ;
Table ;
Sièges ;
Étagères de rangement ;
Luminaires ;
Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).
Pensez enfin à prévoir un état des lieux minutieux au moment de l’arrivée et du départ de vos futurs locataires, en indiquant la valeur exacte et l’ancienneté de chacun des éléments présents, et d’ajouter une clause de remboursement en cas de dégradation totale ou partielle de l’un ou de plusieurs des éléments considérés comme inclus dans la location.
Investir sans apport en SCI, c’est possible ?
Une méthode souvent utilisée pour investir dans l’immobilier locatif est de passer par une SCI (Société Civile Immobilière), qui aura été créée au préalable par vous et vos associés ou par vous et des membres de votre famille. L’acquisition d’un bien par une SCI ainsi que la demande d’un prêt n’est alors pas liée à une personne, mais à la SCI dans sa globalité.
Et la gestion immobilière, on en parle ?
Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier locatif, ce n’est pas seulement acheter un bien et compter le montant des loyers. Il s’agit en effet d’un engagement sur le long terme quant à la gestion des locataires, la recherche de ces derniers ainsi que le suivi des versements de loyer, la réalisation des baux locatifs, l’étude des profils souhaitant louer vos biens mis en location, l’entretien du bien immobilier dans son ensemble, la visite des biens mis en location, les états des lieux… Bref, plus votre investissement voit ses occupants changer fréquemment, plus votre investissement temporel sera élevé. S’il est possible de faire de la gestion locative votre seul occupation professionnelle dans le cas d’un investissement à fort rendement, il sera également possible de confier cette gestion à un spécialiste qui aura pour mission la gestion complète de votre bien, moyennant un salaire.
Cette solution est d’ailleurs assez fréquente dans le cas où l’investissement locatif et votre résidence principale sont très éloignés l’un de l’autre, ou encore si vous possédez plusieurs biens immobiliers dont vous confiez les gestions à un tiers.
En conclusion
Investir dans l’immobilier locatif n’est pas quelque chose qui se limite uniquement aux personnes les plus fortunées. Il s’agit en effet d’un secteur destiné aux personnes souhaitant constituer un patrimoine, et générer des bénéfices par leur capacité à effectuer des choix stratégiques de qualité.
Ainsi, avec ou sans apport personnel, rien n’est impossible à condition de réfléchir parfaitement votre projet, de mener une étude de marché complète qui prend en considération un ensemble d’éléments, ou bien de faire appel à un courtier immobilier qui pourra vous aider à trouver l’investissement le plus intéressant en fonction des objectifs que vous souhaitez atteindre.
Si l’investissement immobilier locatif est un secteur excitant et qui permettra d’accroître votre patrimoine, il n’en reste pas moins un milieu qui demande de fortes capacités de discernement, une patience à toute épreuve, et une capacité de jugement très élevée.
Enfin, il pourra être intéressant de commencer un investissement dans une SCS ou une SCPI dans un premier temps pour vous familiariser avec le milieu de l’investissement immobilier locatif, pour dans un second temps passer le pas et commencer la merveilleuse aventure qu’est l’investissement dans un immeuble de rapport !
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