Assurance immeuble locatif : ce qu’il faut savoir

Dernière mise à jour : 12 juin 2023

En tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, la mise en place d’une caution est généralement vue comme une garantie en cas de dégradation du bien par le locataire. Cependant, cette caution n’est pas toujours suffisante pour couvrir l’ensemble des travaux de réparation, et ne pourra être utilisée en cas de dégradation dont le locataire ne sera pas responsable.

Plus encore, qu’en est-il d’un appartement qui n’est pas occupé ? Afin de vous permettre d’investir dans un immeuble de rapport l’esprit tranquille, voici tout ce qu’il faut savoir sur l’assurance immeuble locatif.

Pour en savoir plus consultez notre article Gestion d’immeubles locatifs

Assurance immeuble locatif : quel contrat souscrire, et par qui ?

D’un point de vue légal, le propriétaire d’un immeuble de rapport n’est à aucun moment obligé de souscrire à une assurance. En effet, c’est au locataire de souscrire une assurance en fonction de la nature de la location.

L’assurance habitation et la responsabilité civile

Ainsi, dans le cas d’une location non meublée, l’occupant devra mettre en place un contrat d’habitation, dont les garanties minimales sont l’incendie, l’explosion, les dégâts des eaux et la responsabilité civile. Bien d’autres garanties pourront être ajoutées, comme le bris de glace, le vol ou le vandalisme, les dommages électriques, le remplacement valeur à neuf, l'assurance des installations extérieures, de la piscine, d’éventuelles dépendances… Bref, plus les garanties non obligatoires s’accumulent, plus le montant de l’assurance habitation augmente.

Toutefois, si rien n’oblige le locataire à accumuler les garanties sur son contrat d’habitation, il peut être conseillé de considérer la valeur de ses possessions afin d’éviter toute déconvenue en cas de sinistre.

Dans le cas d’une location meublée, les équipements, meubles et autres éléments qui composent le bien mis en location sont la propriété du bailleur. Ce faisant, le locataire ne sera tenu de souscrire qu’à une assurance de responsabilité civile. Il pourra ajouter diverses garanties à son contrat, similaires à celles existantes pour une location non meublée.

L’assurance PNO

Si le locataire est le seul à devoir souscrire une assurance habitation, le bailleur d’un immeuble de rapport pourra lui aussi sécuriser son bien par la mise en place d’une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant).

Ce type de contrat d’assurance permet de couvrir divers risques, en particulier lorsque le logement dont il est propriétaire n’est pas loué, ou bien dans le cas où l’assurance mise en place par le locataire sera jugée insuffisante.

Ce type de contrat d’assurance permettra notamment de se protéger en cas d’incendie, de dégât des eaux, de tempête, de vol et de vandalisme, de location meublée, d’impayé des loyers, de dégradations importantes par le locataire ou encore de vacance locative.

Les garanties proposées d’une assurance immeuble locatif sur un contrat PNO

Comme mentionné plus tôt, seul le locataire est tenu de souscrire à un contrat d’assurance habitation, et ce dès la mise en place du contrat de bail. Ce contrat d’assurance devra en outre être renouvelé chaque année, au risque d’une rupture du contrat de location si tel est précisé dans le contrat de bail.

Toutefois, l’assurance habitation dans le cas d’une location non meublée ou la responsabilité civile dans le cas d’une location meublée ne permet pas de couvrir tous les risques, en particulier ceux auxquels s’expose le propriétaire. Ainsi, l’assurance PNO prévoit une protection particulière à l’égard du bailleur.

Garantie loyers impayés

La première garantie du contrat d’assurance PNO concerne la situation de loyers impayés par le locataire. Il s’agit ici de pouvoir être indemnisé en cas de non respect du paiement des loyers par le locataire d’un bien locatif.

Afin d’obtenir cette indemnité, certaines obligations devront toutefois être effectuées, dont la vérification de la situation financière du locataire ainsi que celle de son garant. En fonction des contrats, l’indemnité pourra équivaloir à tout ou partie des loyers non perçus.

Garantie dégradations

Cette garantie permettra de couvrir les travaux de réhabilitation d’un logement dont la caution ne permettrait pas de couvrir les frais. En fonction des contrats, cette garantie permettra également de couvrir la perte de loyers liée à la durée des travaux.

Garantie vacance locative

La garantie vacance locative est un ajout qu’il est possible de mettre en place sur un contrat PNO afin d’éviter de se retrouver sans entrée de loyer alors que le paiement du crédit est demandé suite au financement. Ainsi, cette garantie se présente comme une indemnité essentielle en cas de mauvaise surprise durant votre gestion locative.

Quel prix pour un contrat d’assurance immeuble locatif pour le bailleur ?

Si de nombreuses garanties peuvent être ajoutées à un contrat d’assurance immeuble locatif en tant que bailleur, il est important de rappeler que chacune de ces garanties vient avec un prix qui lui est propre. Il est ainsi indispensable de se renseigner au préalable sur les prix proposés par les différentes compagnies d’assurance, car chacune d’elle est libre de fixer le prix qui lui convient.