Fiscalité et apport immeuble SCI : ce qu'il faut savoir

Dernière mise à jour : 8 juin 2023

Lorsque l'on souhaite investir dans l'immobilier locatif, il est possible de constituer une Société Civile Immobilière (SCI) pour en faciliter la gestion. L'apport d'un immeuble à une SCI est une opération courante, mais il convient de bien comprendre les enjeux fiscaux qui y sont liés. Dans cet article, nous vous présentons les principales informations à connaître sur la fiscalité et l'apport d'un immeuble à une SCI. Pour en savoir plus, consultez notre article Financement immeuble

Les différents types d'apports possibles à une SCI

Dans le cadre de la constitution d'une SCI, les associés peuvent effectuer des apports en numéraire, c'est-à-dire en argent, ou en nature, c'est-à-dire en biens autres que de l'argent. Les apports en nature sont souvent constitués d'immeubles, mais peuvent également inclure des meubles (mobilier, matériel, etc.) ou des titres de sociétés.

L'apport en numéraire

L'apport en numéraire consiste à verser de l'argent sur le compte de la SCI. Ce type d'apport permet aux associés de participer au capital de la société et de bénéficier d'une répartition des bénéfices en fonction de leur part dans le capital social.

L'apport en nature

L'apport en nature consiste à transférer la propriété d'un bien (immeuble, meuble, titre de société, etc.) à la SCI en échange de parts sociales. Les associés qui effectuent des apports en nature reçoivent en contrepartie des parts sociales de la SCI, qui représentent leur part de propriété sur l'ensemble des biens détenus par la société.

L'apport mixte

L'apport mixte consiste à effectuer à la fois un apport en numéraire et un apport en nature. Les associés qui effectuent un apport mixte reçoivent en contrepartie des parts sociales de la SCI, qui représentent leur part de propriété sur l'ensemble des biens détenus par la société.

Il convient de noter que la valorisation des biens apportés en nature à une SCI est un point important à prendre en compte. En effet, la valorisation doit être justifiée et correspondre à la valeur réelle des biens. Dans le cas de l'apport d'un immeuble, la valorisation peut être effectuée par un expert immobilier. Une surévaluation des biens apportés en nature peut entraîner des conséquences fiscales négatives pour la SCI et ses associés.

Enfin, il est important de souligner que la constitution d'une SCI et les différents types d'apports possibles doivent être bien réfléchis en amont en fonction des objectifs patrimoniaux et fiscaux des associés. Il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel de la fiscalité et de l'immobilier pour déterminer la meilleure option en fonction de chaque situation.

Les conséquences fiscales de l'apport en nature d'un immeuble à une SCI

L'apport en nature d'un immeuble à une SCI entraîne plusieurs conséquences fiscales :

Imposition des plus-values : si l'immeuble a été acquis depuis plus de 30 ans, il n'y a pas de plus-value taxable. Si l'immeuble a été acquis depuis moins de 30 ans, la plus-value est taxable. Elle est calculée sur la différence entre la valeur de l'immeuble au moment de l'apport et son prix d'acquisition, diminué des frais et des éventuels travaux effectués depuis l'acquisition.
Taxe de publicité foncière : lors de l'apport d'un immeuble à une SCI, il faut également s'acquitter d'une taxe de publicité foncière. Cette taxe est égale à 0,715% de la valeur de l'immeuble. Toutefois, dans certains cas, elle peut être réduite ou exonérée.
Déduction des frais d'acquisition et des travaux : les frais d'acquisition (frais de notaire, commissions d'agence, etc.) et les travaux effectués sur l'immeuble peuvent être déduits du résultat de la SCI. Ils viennent ainsi réduire l'impôt sur les revenus fonciers.

Les modalités de l'apport en nature d'un immeuble à une SCI

Pour réaliser l'apport en nature d'un immeuble à une SCI, il est nécessaire de respecter certaines modalités :

La valeur de l'immeuble doit être fixée par un expert immobilier. Cette valeur sera mentionnée dans l'acte d'apport.
La propriété de l'immeuble doit être transférée à la SCI par acte notarié.
L'immeuble doit être libre de toute dette (prêt immobilier, charges de copropriété, etc.) au moment de l'apport.
Les associés de la SCI doivent approuver l'apport en nature lors d'une assemblée générale extraordinaire.

Les avantages fiscaux de l'apport en nature d'un immeuble à une SCI

L'apport en nature d'un immeuble à une SCI présente plusieurs avantages fiscaux :

Report des plus-values : si l'immeuble apporté a été acquis depuis moins de 30 ans et qu'il y a une plus-value taxable, celle-ci peut être reportée grâce au mécanisme de l'étalement de la plus-value. Cela permet de lisser l'imposition sur plusieurs années et de réduire l'impact fiscal de l'opération.
Optimisation de la fiscalité des revenus fonciers : en apportant un immeuble à une SCI, les associés peuvent opter pour l'imposition des revenus fonciers au régime des sociétés de personnes. Ce régime permet d'optimiser la fiscalité des revenus fonciers en fonction de la tranche marginale d'imposition de chaque associé.
Possibilité de déduire les charges : en constituant une SCI, les associés peuvent déduire les charges liées à la gestion de leur patrimoine immobilier (frais d'entretien, de réparation, d'assurance, etc.) de leur résultat foncier.
Facilité de transmission du patrimoine : la SCI permet de faciliter la transmission du patrimoine immobilier entre les générations grâce à la possibilité de donation de parts sociales. Les droits de donation sont souvent plus avantageux que les droits de succession.

Les risques liés à l'apport en nature d'un immeuble à une SCI

Malgré les avantages fiscaux de l'apport en nature d'un immeuble à une SCI, cette opération comporte également des risques qu'il convient de prendre en compte :

Risque de moins-value : si l'immeuble apporté a perdu de la valeur depuis son acquisition, la moins-value ne sera pas déductible du résultat de la SCI.
Risque de lourdeur administrative : la constitution d'une SCI et la gestion d'un patrimoine immobilier en société peuvent s'avérer plus complexes et plus coûteuses que la gestion en direct.
Risque de conflits entre associés : la constitution d'une SCI implique la collaboration de plusieurs associés, ce qui peut générer des conflits en cas de désaccord sur la gestion de l'immeuble ou sur la répartition des bénéfices.