Apport immeuble SCI : est-ce possible ?

Dernière mise à jour : 8 juin 2023

Que ce soit au moment de la création d’une Société Civile Immobilière ou sous forme d’un apport en cours de gestion, un immeuble de rapport fait partie des biens en nature qui permettent d’en accroître le capital. Cependant, certains éléments importants sont à considérer avant de prendre une telle décision. Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’apport immeuble SCI, de la manière de procéder aux frais qui y sont associés.

Pour en savoir plus, consultez notre article Financement immeuble

L’apport d’un immeuble dans une SCI en quelques lignes

Lorsqu’il est question d’une SCI, effectuer un apport peut se faire de différentes manières.

La première, et la plus fréquente, consiste en un apport dit “en numéraire”. Cela consiste en un apport financier effectué par l’un des associés, afin d’accroître le capital de la SCI. En échange de cet apport, des parts équivalentes lui sont accordées.

La seconde quant à elle, appelée apport en nature, consiste à intégrer dans les propriétés gérées par la SCI un bien immobilier déjà en possession d’un (ou plusieurs) des associés. Si un tel apport est effectué, une estimation du bien doit être réalisée, afin de déterminer l’équivalent de sa valeur sous forme de parts.

Ainsi, en tant que propriétaire d’un immeuble de rapport, il sera tout à fait possible d’apporter son bien bien dans une SCI. Dès lors, c’est cette dernière qui devient gestionnaire du bien, ce qui permettra de soulager la responsabilité du propriétaire initial. Ainsi, c’est à la SCI de s’occuper de la gestion des locataires, de la perception des loyers, des frais liés aux travaux ou aux taxes, etc.

Également, elle devient décisionnaire pour mettre le bien en vente, ou encore pour l'hypothéquer.

Précisons enfin que dans le cas où la personne qui a apporté l’immeuble dans la SCI venait à décéder, ses héritiers ne recevraient pas le bien immobilier en question, mais les parts qui étaient détenues par le défunt.

Quand et comment apporter un immeuble dans une SCI ?

Au même titre que pour un apport en numéraire, un apport en nature pourra être effectué à tout moment de la vie d’une SCI. Aussi bien au moment de sa création, que plus tard. Cela pourra aussi bien faire office d’une augmentation du capital par un associé déjà présent dans la SCI que comme droit d’entrée dans ladite Société. Bien sûr, des parts équivalentes à la valeur du bien immobilier sont directement reversées à l’apporteur.

Dans le cas où l’immeuble de rapport qui fait l’objet de l’apport constitue une propriété d’un couple marié, les deux membres du couple doivent impérativement être en connaissance de l’action, et doivent donner leur accord sous forme écrite.

Pour pouvoir effectuer un apport en nature, deux procédures essentielles devront être effectuées :

évaluation du bien : déterminer la valeur du bien le plus précisément possible est essentiel. En effet, cela déterminera les parts qui seront accordées à l’associé à l’origine de cet apport. L’évaluation pourra être effectuée par un commissaire aux apports, bien que cela ne soit pas obligatoire. Cependant, l’estimation devra impérativement être authentifiée par un notaire, afin de prévenir tout litige postérieur.
déclaration d’intention d’aliéner : afin de pouvoir apporter un bien immobilier dans une SCI, l’apporteur devra compléter une déclaration d’intention d’aliéner auprès de la Mairie où se situe le bien. En effet, les Mairies disposent d’un droit de préemption qui devra être purgé. Une fois la déclaration déposée en Mairie, cette dernière dispose de deux mois pour manifester son intention d’acheter le bien à sa valeur actuelle.

Les formalités postérieures à l’apport immeuble SCI

Une fois les procédures préalables effectuées, l’immeuble pourra être apporté dans les biens de la SCI. Considéré comme une augmentation du capital, cet apport devra faire l’objet de la procédure prévue dans les statuts de la SCI.

Une fois modifiés, les nouveaux statuts devront faire l’objet d’une publication dans un journal d’annonces légales.

Aussi, les services de publicité foncière devront être informés de l’apport, afin d’être opposable aux tiers.

Enfin, la dernière formalité liée à l’apport d’un immeuble dans une SCI consiste à régler les frais obligatoires de cette action. En effet, un acte authentique est réalisé afin de finaliser cet apport, ce qui signifie que des frais de notaires devront être honorés.

Dans le cas où la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, d’autres frais seront à prévoir : les frais d’enregistrement, équivalant à 5% de la valeur du bien apporté.