Acheter un immeuble fr : comment définir le montant des loyers ?

Dernière mise à jour : 12 juin 2023

L’une des inquiétudes les plus fréquentes lorsqu’il est question d’acheter un immeuble fr dans le but de le mettre en location concerne les loyers. Quels montants appliquer ? Puis-je déterminer moi-même le montant qui me convient ? Y a-t-il des techniques pour proposer le loyer le plus adapté ? Est-il possible de faire appel à un spécialiste pour m’accompagner dans cette réflexion ?...

Rassurez-vous, vous n’êtes pas le seul dans cet état de doute de questionnements, c’est pourquoi nous avons rassemblé ici tout ce qu’il faut savoir pour définir le montant des loyers qui convient.

Acheter un immeuble fr : la mise place des loyers

Pour en savoir plus consultez notre article Gestion d’immeubles locatifs

En tant que propriétaire, suis-je libre de définir le loyer qui me convient ?

Il suffit de se rendre sur internet sur les différents sites d’annonces de biens en location pour rapidement réaliser que si les montants des loyers proposés dans une zone géographique donnée sont sensiblement similaires, de grandes variations peuvent tout de même exister, ce qui sous-entend que le propriétaire est seul maître lorsqu’il est question de définir le montant du loyer de ses biens en location.

Si cela est vrai dans la grande majorité des cas, il existe 3 situations viennent contredire cela :

Votre bien est situé dans zone dite “tendue”, c'est-à-dire que la demande de logement dépasse largement les offres disponibles. Afin de s’assurer que les propriétaires n’abusent pas de la situation et que les loyers s’envolent, l'État met alors en place un plafonnement des loyers, c'est-à-dire une interdiction de faire évoluer le montant du loyer entre deux locataires.
La zone du logement est dite “encadrée”. La méthode des loyers encadrés est une méthode actuellement appliquée uniquement dans les grandes agglomérations, et plus précisément dans des quartiers spécifiques de ces agglomérations. Le principe est le suivant : Le loyer doit être compris dans une fourchette constituée des limites supérieures et inférieures d’une zone géographique bien limitée.
La troisième et dernière raison qui pourrait limiter le montant des loyers n’est pas liée à un emplacement géographique en particulier, ou plus précisément, il est lié à la personne qui est propriétaire du bien. En effet, le dispositif de défiscalisation PINEL prévoit que pour être accepté, le titulaire du dossier applique des loyers plafonnés pendant 6 à 12 ans, ce qui lui permettra de profiter d’une réduction d’impôts.

Les méthodes existantes pour définir le montant d’un loyer

Il existe 3 méthodes fréquemment utilisées afin de définir le montant du loyer adapté pour s’assurer de ne pas être trop bas, ni trop haut. Notons avant de développer les méthodes les plus souvent utilisées qu’il pourra être judicieux de toutes les suivre, afin de faire une moyenne qui sera probablement plus juste.

Méthode 1 : la comparaison

Cette méthode est la plus simple et la plus répandue, mais c’est également celle qui présente le plus de risque d’erreur. Le principe est simple, chercher des annonces de biens à louer qui ressemblent en tout point à l’un des lots qui composent votre immeuble.

Cette méthode, bien que particulièrement efficace pour définir une fourchette de prix, est à prendre avec des pincettes, car il est en réalité assez difficile de trouver un appartement similaire en tout point (surface, détails techniques, emplacement géographique exact, proximité avec les transports en commun et infrastructures urbaines…).

Méthode 2 : la simulation par agence

Ici, il sera question de confier cette mission à un spécialiste immobilier, qui saurait prendre en compte ses connaissances pointues du secteur immobilier, de la zone géographique ainsi que des détails techniques de votre bien. Dans le cas où vous venez d’acheter un immeuble fr chez ce même agent immobilier, essayez d’avoir cette conversation assez tôt dans le processus d’achat, afin que ce dernier puisse vous donner des pistes d’amélioration des lieux pour augmenter les loyers en fonction de certains critères clés.

Méthode 3 : le rendement locatif comme base de calcul

La troisième et dernière méthode consiste à se baser sur le rendement locatif d’une zone géographique pour définir le montant du loyer. Cette valeur peut être accessible sur internet, ou en contactant plusieurs agences immobilières qui pourront vous donner les indications nécessaires. Afin de calculer le loyer de vos biens à louer par cette méthode, voici la marche à suivre :

Appliquer à la valeur d’achat du bien le pourcentage du rendement locatif, puis diviser le montant obtenu par 12 pour obtenir un loyer mensuel.

Par exemple, prenons un bien immobilier acheté à 280.000€ dans une zone où le rendement locatif est de 7% le calcul du loyer sera :

(280.000 x 7%) / 12 = 19.600 / 12 = 1634 € / mois

Si cette méthode est relativement simple à mettre en place, elle ne prend cependant pas en compte les particularités architecturales et les détails techniques qui peuvent faire évoluer le montant des loyers appliqués, aussi bien à la hausse qu’à la baisse.