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Un achat immeuble de rapport est un processus long dont chaque étape est essentielle et doit réaliser correctement. Du choix de l’immeuble locatif jusqu’à gestion locative en passant la négociation avec le vendeur, rien ne doit être laissé au hasard. Pour cela, voici les 12 étapes de l’achat immeuble de rapport en détail.
Pour en savoir plus consultez notre article Comment acheter un immeuble ?
1. Déterminer sa capacité d’emprunt
Première étape de votre investissement immobilier : déterminer sa capacité d’emprunt. Cette étape clé permettra de définir l’ensemble des critères de recherche, de la zone géographique aux détails techniques du bien à acheter. Pour cela, rendez-vous avec votre banquier pour lui exposer votre projet d’investissement.
2. Définir la zone géographique de l’investissement
Savoir quelle ville sera choisie pour votre investissement ne suffit pas. En effet, d’un quartier à un autre, voire d’une rue à une autre, les prix peuvent être très différents. Il est donc nécessaire de trouver les zones géographiques précises qui correspondent à vos capacités d’investissement.
3. Trouver les annonces intéressantes
Maintenant que les zones géographiques sont plus précises, il est temps de passer au tri des annonces. Cette étape vous permettra d’éviter de perdre du temps dans des visites à répétition. L’idéal ici n’est pas de multiplier les déplacements, mais de réduire suffisamment votre sélection pour pouvoir effectuer l’ensemble des visites en une seule journée, voire un week-end.
4. Planifier des visites
Étant donné la nature de l’investissement, il pourra être intéressant de demander à un entrepreneur de vous accompagner afin de vous donner une idée précise du montant des travaux à prévoir pour rénover les lieux, voir mener les modifications d’espaces qui vous permettront de rentabiliser de manière optimale votre achat immeuble de rapport.
5. Découvrir les lieux potentiels
Place à la première visite. Préparez ce moment avec sérieux. N’oubliez pas d’avoir avec vous de quoi prendre des notes, des photos ainsi que des outils de mesure comme un hygromètre ou un télémètre. Certaines applications smartphone sont aujourd’hui assez performantes pour réaliser des mesures précises, mais optez si possible pour des outils adaptés et conçus pour de telles pratiques.
6. Engager les négociations
Au fil de vos visites, un des immeubles a su attirer votre attention pour son potentiel. Il est alors temps de passer aux négociations. Gardez en tête à chaque moment des pourparlers que l’objectif de votre investissement est de le rentabiliser. L’affect n’a pas de place ici, et seuls les résultats comptent. Ainsi, même si le prix de vente proposé vous semble correct, n’hésitez pas à viser une meilleure offre afin d’augmenter le potentiel de marge de rentabilité.
7. Effectuer une offre
Maintenant que les négociations arrivent à leur terme, il est temps de passer à l’offre d’achat. Bien qu'elle puisse être orale, il reste préférable de la mettre par écrit afin d’empêcher le vendeur de se tourner vers un négociateur moins performant que vous. Attention, une offre d’achat écrite est un document officiel, et pourra nécessiter l’intervention d’un notaire pour en attester l’authenticité. Si ce n’est pas votre premier investissement de ce type, une offre d’achat dite “acte en main” pourra être effectuée, et permettra d’éviter les frais de notaire lors de cet échange.
8. Signer le compromis de vente
Dans le cas où le vendeur accepte le montant proposé durant la période de validité de l’offre, une période de rétractation de votre part est engagée. Il est alors temps d’effectuer une dernière réflexion avant de poursuivre l’achat immeuble de rapport. Si le bien vous intéresse toujours, il est alors temps de signer le compromis de vente, qui fait acte d’avant contrat de vente. Ce document permettra de convenir de conditions à respecter par l’une et l’autre des parties afin que la vente soit réalisée.
9. Le choix du régime fiscal
Durant votre processus d’achat, il sera indispensable de vous renseigner sur les différents régimes fiscaux à votre disposition pour mener à bien la gestion de votre investissement. En effet, les loyers doivent être déclarés, et en fonction de la somme générée, certains régimes fiscaux peuvent être plus intéressants que d’autres.
10. Financer le projet
Bien que votre premier interlocuteur au moment d’investir est votre banquier, rien ne vous oblige à faire appel à votre propre banque pour financer votre projet. Prenez le temps d’étudier les différentes offres présentes sur le marché pour choisir la méthode de prêt qui vous convient le mieux.
11. Dernière visite avant de finaliser l’achat
Durant la période de rétractation de l’offre d’achat et avant de signer le compromis de vente, n’hésitez pas à réaliser une contre-visite de votre investissement potentiel.
12. Opter pour la gestion locative qui vous correspond
La gestion locative sera la partie la plus importante de votre investissement, puisque c’est elle qui vous assurera de rentabiliser votre projet. N’hésitez pas à confier cette dernière à un spécialiste si vous remarquez que vous n’avez pas le temps, l’énergie ou les compétences pour mener à bien cette partie de votre projet d’investissement.
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